“Stupor” në tregun e pasurive të paluajtshme: çfarë është zbuluar "identifikimi elektronik i pasurive të paluajtshme"

Dhjetëra mijëra pronarë pronash në të gjithë vendin u gjendën në një “tullum” për shkak të futjes së identifikimit elektronik të pasurive të paluajtshme, i cili tashmë duhet të shoqërojë domosdoshmërisht çdo transaksion: shitblerje, trashëgimi, ndryshim të pronësisë horizontale, madje edhe refuzim të uzufruktit. .

Të paktën 35,000 çështje pronësie janë në pritje

Sipas Shoqatës Greke të Noterëve, aktualisht ka të paktën 35,000 çështje në pritje të transferimit të pasurive të paluajtshme, trashëgimi ose për arsye të tjera që nuk mund të plotësohen.

“Ne vlerësojmë se secila prej 3,500 zyrave tona në mbarë vendin duhet të trajtojë nga 5 deri në 15 nga këto raste, të cilat shpesh janë në pritje për muaj të tërë.”, thotë Georgios Rouskas, President i Unionit të Noterëve të Greqisë. Natyrisht, mijëra raste të tjera që kanë të bëjnë me shitjen e pasurive të paluajtshme dhe transferimin e të drejtave prindërore janë penguar për shkak të kompleksitetit të tyre. Në fakt, problemi duket se po rritet ndërsa gjithnjë e më shumë raste bëhen të disponueshme.

Sipas ligjit përkatës, i cili ka hyrë në fuqi nga prilli i vitit 2022, çdo transaksion shitjeje ose dhënieje prindërore e pasurive të paluajtshme dhe në përgjithësi çdo transaksion që ndryshon të drejtën e pronësisë mbi pasurinë e paluajtshme, duhet të shoqërohet me lëshimin e një identifikimi të ndërtesës. kartelë. Ky është një skedar dixhital që përmban të gjithë elementët dhe dokumentet individuale që përshkruajnë pronën, si lejen e ndërtimit, certifikatën e cenueshmërisë strukturore, dokumentet e pronësisë, planimetritë, letër grafiku dhe çdo deklaratë të lidhjes me ligjet që pezullojnë vendosjen e gjobave për personat e paautorizuar. ndërtesat. Konfirmimi i saktësisë së këtyre të dhënave duhet të verifikohet nga një inxhinier kompetent në krahasim me gjendjen ekzistuese të pronës.

Siç doli, institucionalizimi i kësaj mase nxori në sipërfaqe të gjitha patologjitë e ndërtimit të ndërtesave në vend, thuajse që në fillimet e shtetit grek, duke konfirmuar plotësisht thënien popullore: “Nuk ka asnjë pasuri të paluajtshme. në Greqi kjo nuk është arbitrare apo e paligjshme.” Në shumicën e rasteve, ka mospërputhje dhe gabime në kontabilitetin e objekteve të pasurive të paluajtshme, duke filluar nga të parëndësishmet, për shembull, 1-2 m2. ndërmjet vendosjes së pronësisë horizontale ose planimetrisë dhe gjendjes aktuale të pronës, deri te arbitrariteti i sipërfaqeve të tëra që specifikohen ndryshe në kontrata dhe kur vendoset pronësia horizontale se në realitet.

Vlerësohet se janë të paktën 35,000 çështje pronësie në pritje, qoftë për transferim, sigurim prindëror apo arsye të tjera, pa asnjë mënyrë për t’i mbyllur ato.

Sipas zotit Ruskas, Edhe nëse prona nuk ka status arbitrar, duhen rreth dy muaj për të lëshuar një certifikatë ndërtimi.

“Hapi i parë është paraqitja e një kërkese për leje planifikimi pranë autoritetit përkatës të planifikimit. Kjo zakonisht zgjat të paktën dy muaj. Nëse nuk shfaqen probleme, atëherë, për shembull, ndodh shitja ose dhënia e të drejtave prindërore”, vëren Ruskas, por nëse shfaqen gabime, për shembull, gjatë regjistrimit të sipërfaqeve, atëherë për pronarin fillon një kalvar i vërtetë, që zgjat deri në një vit. Dhe ka edhe raste të tilla, kur nuk mund të gjendet një zgjidhje dhe prona rezulton krejtësisht e pavlerë, sepse pronari nuk është në gjendje ta transferojë atë.

Në të vërtetë, në shumë raste pronarët, shpesh trashëgimtarë, nuk janë në dijeni të ekzistencës së problemeve me pronën e tyre. Një nga rastet më të zakonshme ka të bëjë me një mospërputhje midis planeve të miratuara nga autoriteti i planifikimit dhe atyre të paraqitura nga zhvilluesi te noteri, mbi bazën e të cilave është hartuar akti i përcaktimit të pronave horizontale për dyshemenë. Ky akt përcaktimi është përdorur në shitjen e apartamenteve, si rezultat i të cilit janë shumë të zakonshme mospërputhjet mes sipërfaqeve faktike dhe atyre të treguara në lejen e ndërtimit. Ky problem është pothuajse universal në ndërtesat e banimit të ndërtuara duke pasur parasysh vitet 1950, 1960 dhe 1970, d.m.th. 50-70 vjet më parë.

Nëse mospërputhja në sipërfaqe prek edhe një pjesë të sipërfaqes totale të një pallati ose apartamentesh fqinje në të njëjtin kat, atëherë ndryshimi i përbërjes së njësive horizontale të pasurive të paluajtshme kërkon edhe pëlqimin e pronarëve të tjerë, gjë që sjell kosto shumë të mëdha. dhe akoma më shumë kohë. Për shembull, në shumë raste, pronarët e pronave fqinje kanë vdekur ose janë përgjithmonë jashtë vendit, dhe pronarë të tjerë refuzojnë të marrin pjesë në një proces të tillë, gjë që e bën të pamundur lëshimin e pasaportës për ndërtesën dhe pronari nuk është në gjendje të përdorë pasurinë e tij.

Siç e kuptoni, ky problem është i përhapur, madje ndikon në funksionimin normal të tregut të pasurive të paluajtshme, veçanërisht shitblerjen e pasurive të paluajtshme për banim, duke qenë se nxjerr jashtë përdorimit mijëra apartamente. Kjo heq pasuritë e paluajtshme me vlerë nga balanca e kërkesës dhe ofertës në një kohë kur ka mungesë të madhe banesash për shitje. Domethënë, çmimet e shitjes janë vazhdimisht të fryra dhe ata që janë të interesuar të blejnë një shtëpi e gjejnë veten në një rrugë qorre, pa as një alternativë në formën e qirasë, çmimet e së cilës gjithashtu janë rritur ndjeshëm vitet e fundit.

Sigurisht, për sa kohë ekzistojnë probleme të tilla, deklaratat e qeverisë për “përfundimin e transaksioneve të pasurive të paluajtshme në 2-3 ditë” duke krijuar platforma të veçanta dixhitale duken si një shaka e keqe.

Gazebo, barbekju dhe leje të shkatërruara
Dhjetëra mijëra raste kur nuk mund të transferohet prona për shkak të identitetit të ndërtesave, sigurisht që kanë shkaktuar ndërhyrjen e autoriteteve përkatëse. POMIDA (Federata Panhelenike e Pronarëve të Pasurive të Paluajtshme), në bashkëpunim me Shoqatën Greke të Noterëve, ka përgatitur një propozim për rregullimin legjislativ të një sërë çështjesh për të lehtësuar transaksionet më të lehta për t’u zgjidhur.

Për shembull, në rastet kur ndryshimet në pamjet katrore janë shumë të vogla, duhet të lejohet fleksibiliteti. Njëkohësisht, siç thekson POMIDA në fjalimin e saj të fundit publik, i propozon Ministrisë kompetente të Mjedisit dhe Energjetikës miratimin e një dispozite sipas të cilës “çdo bashkëpronar i një prone horizontale në një pallat apartament mund të korrigjojë në mënyrë të njëanshme ekzaktësinë aktuale. sipërfaqja dhe zbërthimi i pronës së tij me noterizëm, për çfarëdo arsye që mund të lindë mospërputhje, duke ndryshuar në mënyrë të njëanshme aktin e vendosjes së pronësisë horizontale në një pallat banimi, pa cënuar, natyrisht, kilometrazhin e truallit dhe përmasat e tjera, të drejtat dhe detyrimet e të tjerëve. bashkëpronarët.” Gjithashtu propozohet që çdo pronar i pronës së pavarur të mund të korrigjojë në mënyrë të njëanshme sipërfaqen dhe formën e saktë aktuale të pronës së tij duke korrigjuar në mënyrë të njëanshme aktin me të cilin e ka fituar atë.

Sipas zotit Ruskas, është gjithashtu e nevojshme të parashikohet mundësia e zgjerimeve të mëvonshme të pronës, nëse ato nuk janë të një natyre të përhershme dhe, natyrisht, me kusht që të mos prekin sipërfaqet e përgjithshme të ndërtesës apo të tjera fqinje. Vetitë. “Kemi raste kur lejohen arbitrarisht belvederët, kanatet, madje edhe skarat e ndërtuara”, thotë ai.Veprime të tilla mund të eliminohen në mënyrë që veprimet noteriale të përfundojnë më shpejt dhe qytetarët të mos kenë shqetësime.

POMIDA dhe noterët kanë zhvilluar një propozim për të ligjësuar një sërë rastesh “të thjeshta” për të lehtësuar transaksionet.

Sigurisht që kjo situatë ushtron shumë presion edhe inxhinierëve, të cilët duhet të zgjidhin ngërçet që dalin, shpesh nën presionin e pronarëve, të cilët rrezikojnë të humbasin qindra mijëra euro për shkak të anulimit të marrëveshjes. Frustrimi është edhe më i madh në rastet kur pronari nuk pranon asnjë përgjegjësi, për shembull nëse një dosje e lejes së planifikimit të ndërtimit humbet ose shkatërrohet për shkak të neglizhencës së autoritetit vendor të planifikimit.

Sipas presidentit të TEI-t, George Stasinos, së shpejti do të nisë procesi i dixhitalizimit të regjistrave të departamentit të urbanistikës, një projekt që parashikohet të përfundojë për rreth dy vjet nga sot. Sigurisht që edhe në këtë rast nuk ka zgjidhje për humbjen apo asgjësimin e dokumenteve përkatëse, pasi ato thjesht nuk ekzistojnë për t’u dixhitalizuar.

Siç theksohet nga inxhinierët, në raste të tilla duhet të bëhet e detyrueshme (për shembull, në formën e një qarkoreje ose një vendimi ministror) marrja e një certifikate të humbjes së dosjes nga autoriteti kompetent i urbanistikës. Kjo dispozitë ekziston në ligj, por shumë departamente nuk e zbatojnë atë në praktikë, gjë që çon në rritje të problemeve.

Shitje, dhënie me qira, regjistrim ligjor dhe mbështetje të pasurive të paluajtshme në Korinthia nga kompania “Greqi Home Invest“.

Source link